焼けつくような不動産の裏

小売業の比較的低い利益に比べて、商業用不動産への投資は小売業大手にとってより魅力的です。

二年間の世界的な金融危機の低迷を経て、2010年に北京の小売商業不動産市場は大幅に上昇しました。

国際不動産サービス機構の調査によると、世邦魏理仕の統計は、

住宅市場のコントロールが徐々に深まり、一部の開発業者は商業不動産に転向し始めた。

聞くところによると、2011年には北京にも約20の大型商業プロジェクトが進出し、総建築面積は120万平方メートルに達するという。

万科、中食、保利、中海、富力など国内の多くの住宅開発企業が商業不動産の発展戦略を発表しました。将来の商業不動産の開発比率はその全体の開発投資の20%から30%を占めます。

業界関係者は、規制の継続的な進行、住宅建設の継続的な推進などの要因が住宅市場の予想を変えていると分析しています。不動産市場の政策規制が頻繁で、市場の変動が激しい環境下で、住宅開発業務のリスクが大きすぎます。

このような状況の下で、多くの住宅開発者は商業不動産にリスクを均衡させ、より広い発展空間を求めている。

商業用不動産については、小売企業も後味が悪い。

国内社会消費財小売額と住民収入の増加に伴い、

三大小売業者の一つであるTESCOが中国のショッピングセンター「楽都匯ショッピングプラザ」を立ち上げた後、国内最大のスーパーチェーンの華潤万家もエリアショッピングセンターに進出すると発表しました。

華潤万家の担当者によると、華潤は今後この業種（地域）を計画しているという。

小売業者は不動産投資を加速している。

実際、小売業者が自主的に不動産を建設する傾向は2009年にすでに盛んになっています。

家賃の上昇が続く中、小売業者は地域のショッピングセンターを運営することによって、商業の上昇空間を向上させようとしています。

「小売業投資不動産エネルギーは資産構造を最適化し、特に上場小売企業は投資や買収を絶えず拡張して業績の増値を維持する」

専門家は、小売業の低利益より、開発エリアのショッピングセンターの方が誘惑力があると指摘しています。これも小売業に商業不動産の転入を促す原因です。

中国チェーン経営協会の国内企業チェーン百強の統計によると、業界の平均純利益率は1.32%しかなく、売上高上位10位の国内小売業者でも、純利益率は1.77%しかなく、これは商業不動産の上昇空間に比べて、投資収益率はかなり違っている。

しかし、小売業者に対しては、今回はエリアショッピングセンターに大挙して進出する専門家もいます。彼らは自分で不動産を買う投資が大きく、リターン周期が長いと考えています。キャッシュフローに対する要求は非常に高く、大量の資金が必要です。これは小売企業の主な事業拡大速度に深刻な影響を与えます。

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熱い背中

近年、多くの都市がモデルチェンジの過程で「金融センターの構築」を打ち出している。

不完全な統計によると、国内ではすでに数十の都市が「国際金融中心」「地域性金融センター」などの建設を打ち出しており、金融基盤が弱い辺境の省雲南省も「汎亜金融センター」を20年間かけて建設すると打ち出している。

不動産業界関係者の分析によると、実際には、金融業の発展の内在的な法則から見ると、ほとんどの都市は短期的に「金融中心都市」に発展する現実的な条件を備えていない。

一部の都市は1000万平方メートルの商業用不動産を建設する計画で、その割合はその中の1/2を占めても、現在の北京、上海などの都市の商業用不動産の保存量の規模を上回っています。毎年10万平方メートルの消化速度で計算すると、少なくとも50年で市場全体に吸収されます。

このような「スーパーフロント」は、実はすでにバブルの種を埋めています。

一部の小売業者は、地域ショッピングセンターなどの商業不動産を建てて、不動産会社よりもっといいと思っています。

しかし、実際に商業不動産投資家の趙九生さんは小売企業に対して商業不動産の規模化発展をしています。

「小売企業は商業用不動産を作り、一つのプロジェクトを本格的に操作する時、多くのボトルネックに出会う」

趙九生さんは率直に言います。「金融システムだけでなく、企業の資源の問題でもあります。具体的な運営の時に専門機関、専門人材のボトルネックに出会います。」